저스트킵바잉 #7 빌려야 할까 사야 할까

저스트킵바잉 #7 빌려야 할까 사야 할까

인생에서 가장 규모가 큰 재무 결정을 하는 법

집을 사는 것이 가장 훌륭한 장기투자 수단은 아닐 수 있다.

하지만 사회적 관점에서는

자기 소유의 집에서 살아야 할 이유가 분명하다.

 

집은 자산 축적에 도움을 준 뿐 아니라 안정적으로 가정을 꾸릴 수 있는 기반을 제공함으로써 사회적 자산을 쌓는 데도 도움을 준다.

사회적 자산의 축적으로 얻는 정서적 이익이야말로 값을 매길수 없는 만큼 소중하다고 주장하는 사람도 있다.

하지만 임차냐 매입이냐의 논쟁에 여러 비용에 대해 따져봐야 할 필요가 있다.

 

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주택 매입에 따른 비용

주택을 매입하려면 주택담보대출금 상환 외에도 여러 부대 비용이 필요하다.

계약금과 각종 수수료 등의 일회성 비용도 있고, 재산세를 비롯한 각종 세금과 보험료 등의 주기적이고 반복적인 비용도 있다.

 

주택 소유에 따른 비용을 다져볼 대 주택은 때로 자산이라기보단 부채의 특성을 띠기도 한다.

물론 임차인은 이러한 비용 부담을 느끼지 않아도 되는데 그것은 집세에 이미 그런 비용이 포함돼 있기 때문이다.

임차인은 매월 혹은 내년 지출해야 하는 돈이 얼마인지 정확하게 알고 있다.

반면에 집주인이 감담해야 하는 비용은 일부 예측이 가능하지만 대부분의 비용은 그렇지 못하다.

예를 들어 어떤 해에는 주택 유지보수 비용이 주택가격의 4퍼센트이지만 다른 해에는 그 비용이 0퍼센트가 될 때도 있다.

집을 소유하게 되면 이러한 불확실한 비용 지출이라는 리스크를 감당해야 한다.

 

단기적으로 볼 때는 집을 매입하는 것이 임차하는것보다 더 많은 위험을 안고 있다.

집을 소유함으로써 발생하는 비용의 변동 폭이 크기 때문이다.

하지만 장기적으로 보면 상황은 역전된다.

저스트킵바잉 #7 빌려야 할까 사야 할까 주택 매입에 따른 비용

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주택 임차에 따른 비용

집세를 제외하고 세입자가 부담해야 할 가장 큰 비용은 사실상 장기적 리스크다.

이 리스크는 부동산 시장 변동에 따른 월세 상승, 주거의 불안정, 지속적인 이사비용 등으로 나타난다.

 

임차인은 앞으로 12~24개월의 월세는 확실하게 알지만 10년후에는 월세가 얼마가 될지 전혀 알 수 없다.

더 중요한 문제는 주거 불안정이다.

이러한 주거 불안정성은 특히 가정을 꾸리려는 사람들에게 재정적으로나 정신적으로나 혼란을 줄 수 있다.

 

아무래도 세입자는 주택 소유자라면 겪지 않아도 될 장기적인 리스크에 직면할 수밖에 없다.

투자 대비 수익이 괜찮을지 골치를 앓지 않아도 되는 점을 빼놓으면 말이다.

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투자로서의 주택

투자 관점에서 주택 매입을 바라봤을 때 여러 수치가 제시하는 전망은 그다지 낙관적이지 않다.

인플레이션율을 고려한 미국의 1915~2015년 동안의 부동산 투자수익률은 겨우 연간 0.6퍼센트에 그쳤다고 한다.

더 중요한 점은 거의 모든 수익이 2000년 이후에나 가능했다는 사실이다.

 

투자 관점에서 주택을 매입할지 판단하려면 먼저 같은 시기에 다른 자산에 대한 투자 성과와 비교해봐야 한다.

예를들어 1917~2001년동안 주택담보대출 이자 매달 280달러를 대시 S&P500 주식에 투자했다면 4배정도 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 것이다.

(물론 30년씩이나 미국 주식을 보유하는 것은 주택담보대출금을 갚는 것에 비해 감정적으로 훨씬 더 힘든 일이다.)

 

더욱 큰 문제는 집값이 아무리 크게 상승한더라도 그 집을 팔고 다른 더 저렴한 집을 사거나 다시 세입자로 살거나 하지 않는 이상 집값 상승에 따른 실직적인 수익이 실현되지 않는다는 점이다.

 

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결국 주택 매입은 시기의 문제다

집을 사는 것이 가장 훌륭한 장기투자 수단은 아닐 수 있다.

하지만 사회적 관점에서는 자기 소유의 집에서 살아야 할 이유가 분명하다.

 

주택보유를 권장하는 정부 정책과 문화적 영향도 있겠지만, 사실상 주택 매입은 수많은 미국 가정에서 자산을 축적하는 중요한 방법이기 때문이다.

자산축적 최적의 원천은 아닐지라도 말이다.

 

더 중요한 것은 많은 사람들에게 주택 매입이 평생 해야 할 여러 재정적 결정 가운데 가장 규모가 큰 결정일 것이란 점이다.

더구나 주택 매입 결정은 여러분 가정의 사회적 커뮤니티 진입 여부를 포함해 여러 측면에서 커다란 영향을 미친다.

어떤 집을 살지 결정하는 것은 어떤 동네에서 어떤 이웃과 함께 살아갈지, 아이들이 어떤 학교에 다니게 될지 등도 함께 결정하는 것이다.

만일 평생 집을 사지 않고 월세를 내며 살겠다고 결정했다면, 그것도 나쁘진 않다.

다만 특정 커뮤니티에서 배제될 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

 

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집을 사야 하느 적정한 시기는 언제일까

여러분이 다음 조건을 충족시킬 수 있다면 당장 집을 사야할 때다.

 

- 지금 살고 있는 지역에서 최소 10년은 거주할 계획이다.

- 개인적인 삶과 직업이 모두 안정되었다.

- 여유자금이 충분하다.

 

이 모든 조건을 충족시키지 못한다면 임차를 선택하는 편이 낫다.

 

여유자금이 충분하다면 주택 매입을 결정하는 것이 그리 어렵지 않다.

여기에서 여유자금이 충분하나는 기분은 주택 가격의 20퍼센트에 해당하는 계약금을 지불하고, 총부채상환비율을 43퍼센트 이하로 유지할 수 있는 것을 의미한다.

(여러분의 총소득 월급이 5000달러이고 주택담보대출금이 매달 2000달러이면 총부채상환비율은 40퍼센트이다.)

 

주택과 관련해 어떤 결심 하든 간에 여러분의 개인적 삶과 직업의 안정성을 비롯해 재정적 상태에 가장 잘 들어맞는 선택을 해야 한다.

 

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No.7 때가 되면 집은 사야 한다.

대부분의 사람들에게 있어

일생에서 가장 규모가 큰 지출은 '집'일 것이다.

그런데 집을 사느냐, 마느냐를 결정하는 데 

불과 5분이 걸리는 사람이 있는 반면

자금 여력이 되는데도 불구하고 10년, 20년이 걸리는 사람도 있다.

그만큼 주택 매입은 감정적인 결정임과 동시에

우리 삶 전반에 큰 영향을 미치는 어려운 결정이다.

 

그럼에도 어떤 이유로 집은 사야 할 필요가 있다.

다만 시기의 문제이다.

어느 때보다 신중하길 바란다.

여러분의 재정 상황, 현재 라이프스타일 등을 두루 검토하여

정말 적절하다고 생각할 때, 그때 결정을 내리길 바란다.